Не раз я замечал интересную практику: перед тем как выставить землю на продажу, владелец полностью сносит все постройки, включая жилой дом, предлагая покупателю по сути пустой участок. Меня это искренне удивляло — казалось бы, земля с готовым домом должна цениться выше или, на худой конец, стоить столько же. Однако, как выяснилось, реальность диктует совсем другие правила игры.
Дело не в суевериях, а в цифрах
Решение избавиться от строений продиктовано не какими-то мистическими соображениями, а сухой экономической логикой, а именно — учётом износа, или, говоря бухгалтерским языком, амортизации. В Японии, как и у нас, у каждого дома есть технический паспорт с чётко определённым сроком службы. Для многих зданий этот период довольно короткий — всего 25–30 лет. К моменту его истечения стоимость дома из-за накопленной амортизации может не просто упасть до нуля, а уйти в минус.
Когда цена становится отрицательной
Да, вы не ослышались: согласно местному законодательству, оценка старого дома может формально оказаться ниже нуля. В такой ситуации владельцу часто выгоднее самостоятельно организовать снос, чем пытаться продать участок вместе с обременением в виде ветхого строения. Проживать в таком доме, если он признан безопасным, вам, конечно, не запретят, но рассматривать его как капиталовложение уже не получится — да и налоговые льготы здесь почти не работают.
Подводные камни сделки
Если же продавец всё-таки решает продать участок с домом, риелтор обязан предупредить покупателя о его состоянии. Скорее всего, оценка будет производиться по простой, но неприятной для продавца формуле: стоимость земли минус расходы на будущий снос здания. Любопытно, что в законе существует лазейка — новый владелец теоретически может не сносить дом и продолжать в нём жить. Кроме того, недобросовестный агент может искусственно завысить стоимость демонтажа, сославшись на услуги чрезмерно дорогой подрядной организации.
Именно поэтому многие японские землевладельцы предпочитают взять инициативу в свои руки: самостоятельно снести старые постройки и продать чистый участок. Это оказывается куда более разумным шагом, чем пытаться реализовать землю по заниженной цене только из-за того, что на ней стоит полностью амортизированный, «отрицательный» дом.