На днях мне позвонил приятель, явно расстроенный и находящийся в панике. Он просил совета, что делать с его квартирой в Паттайе, ситуация казалась ему безвыходной.
Импульсивная покупка в эйфории
Он приобрёл эту студию примерно четыре года назад, поступив как многие: поддавшись внезапному и сильному увлечению Таиландом. В тот момент у него были свободные средства, которые он счёл лишними. Будучи в стране всего второй раз в жизни (и, как потом выяснилось, предпоследний), он был совершенно очарован местной атмосферой, впечатлениями и решил, что теперь все отпуска будет проводить именно здесь, в Паттайе.
На его пути сразу же оказались русскоязычные риелторы. Они показали симпатичную студию, расположенную на так называемой «второй линии» — не на самой набережной, но рядом. Цену озвучили в 1,5 миллиона бат. Он, недолго думая, согласился, внёс деньги и стал владельцем зарубежной недвижимости.
Изменение планов и обстоятельств
Следующий его визит состоялся уже с новой супругой, на Новый 2020 год, который тогда ещё казался безоблачным. Но волшебство рассеялось. Он сам не поймал того самого «вайба», а его жена и вовсе не прониклась Таиландом. Она была сторонницей европейского отдыха и приехала с уже сложившимся скептическим настроем.
Любопытно, что и ему самому страна внезапно разонравилась. В статусе холостяка всё нравилось, а в статусе женатого человека — уже нет. Такие метаморфозы, оказывается, случаются.
В итоге он задумался о продаже квартиры. До этого она с переменным успехом сдавалась через управляющую компанию. Больших доходов это не приносило, но покрывало основные расходы, то есть худо-бедно окупалась.
Давление в кризис
Пандемия и последовавшие ограничения всё изменили. Поток туристов, желавших арендовать жильё в Таиланде, стал стремительно сокращаться, почти до нуля. Студия перестала сдаваться вообще, а счета за коммунальные услуги и обслуживание начали накапливаться. Покупателей не было видно.
И вот неделю назад ему позвонили те самые русские риелторы. Напористо и убедительно они начали объяснять, что необходимо срочно оплатить накопившиеся счета и налог на недвижимость до сентября. Они пугали, что в противном случае «злые тайцы» могут конфисковать квартиру. Но, мол, они, как соотечественники, готовы протянуть руку помощи и выкупить её аж за 700 000 бат — меньше половины первоначальной цены.
Я стал разбираться в цифрах. Выяснилось, что сумма за коммуналку и обслуживание, которая накопилась за всё это время, составляет всего 4 500 бат (около 10 000 рублей).
Реальная картина с налогами
Что касается налога на недвижимость, то здесь ситуация оказалась ещё интереснее. Поскольку квартира зарегистрирована на частное лицо и формально не используется для коммерции, ставка составляет мизерные 0,02% (это две сотых процента, а не два!).
Более того, тайское правительство в 2020 году из-за пандемии ввело льготу, уменьшив этот налог на 90%.
Таким образом, для его квартиры, кадастровая стоимость которой составляет 1,725 млн бат, расчёт был таков: 1 725 000 * 0,0002 = 345 бат. А с учётом 90% скидки к оплате подлежало всего 35 бат (менее 100 рублей).
Даже в текущих условиях реальная рыночная стоимость его студии — минимум 1,2 млн бат. За такие деньги местные жители или инвесторы купили бы её достаточно охотно. Находчивые дельцы, разумеется, об этом знают. Часто у них уже есть готовый покупатель, и они пытаются выкупить имущество у растерянных иностранных владельцев за бесценок, искусственно создавая панику вокруг налогов и угрозы потери жилья.
Мой совет
Я посоветовал другу не поддаваться панике и не торопиться с продажей. Определённо не соглашаться на сумму меньше 1,2 млн бат. А лучше и вовсе повременить — расходы на содержание не такие уж огромные. Гораздо разумнее переждать сложный период и в будущем выручить за свой актив максимально возможную сумму.
Если и у вас, дорогие читатели, есть недвижимость в Таиланде, позвольте дать аналогичный совет: пандемия не будет длиться вечно. Опыт последнего десятилетия показывает, что тайский рынок недвижимости имеет устойчивую тенденцию к росту в долгосрочной перспективе. Цены обязательно восстановятся и пойдут вверх.
Ну а мой знакомый, выслушав всё это, отправился обдумывать своё положение...