Хочу поделиться своим опытом, как арендовать квартиру на короткий срок с максимальным комфортом и минимумом проблем.
Понимание логики и мотивов арендодателей — ключевой момент. Это знание помогает вести переговоры, делать осознанный выбор и в итоге получить именно тот опыт проживания, на который вы рассчитываете.
Меня зовут Андрей, и я в сфере посуточной аренды с 2013 года. За эти годы я прошел путь от новичка до владельца бизнеса, который управляет 45 квартирами в Воронеже, Краснодаре и Ростове-на-Дону. Сейчас я даже пишу книгу, где раскрываю все нюансы этого дела. Но что важнее — я не только сдаю жилье, но и сам часто арендую квартиры у коллег в разных городах. Так что я отлично вижу ситуацию с обеих сторон баррикад. В этой статье я поделюсь своими наблюдениями и практическими советами, которые помогут сделать вашу аренду не просто удачной, а по-настоящему комфортной.
P.S. Основная площадка для аренды в России — это Авито, там сосредоточено около 90% всех предложений и спроса.
Выбор на Суточно.ру, Циан, TWIL или Островке значительно скромнее. Есть и другие сайты, например, доски объявлений вроде Yourenta, где можно найти контакты арендодателя напрямую. Однако такие ресурсы часто долго не обновляются, поэтому будьте готовы к большому количеству бесполезных звонков.
План статьи
Типы арендодателей («котов»). Разберем, с какими типами владельцев вы можете столкнуться. Узнаем, кто «хороший», кто «средне плохой», а кого лучше обходить стороной. Это поможет избежать неприятных сюрпризов и выбрать лучший вариант.
Зеленые флаги — признаки хорошего арендодателя. На что обратить внимание в объявлении и отзывах, чтобы понять, что вы имеете дело с надежным партнером.
Красные флаги — предупреждающие сигналы. Как распознать, что арендодатель может создать неудобства или не оправдает ваших ожиданий.
Красные флаги красных флагов — сигналы опасности. Признаки, при виде которых лучше сразу поискать другой вариант, чтобы не попасть в неприятную историю.
Поэтапный процесс аренды. Подробное руководство по всем шагам: от поиска квартиры на площадке до заселения. Как действовать с минимальными рисками и максимальным комфортом.
Снимая квартиру посуточно, вы получаете не просто место для ночлега, а определенный опыт.Естественно, всем хочется, чтобы этот опыт был положительным.
Благодаря усилиям крупных площадок, таких как Авито, Циан, TWIL и Островок, ситуация на рынке посуточной аренды с каждым годом становится лучше. Эти платформы выступают буфером между клиентом и зачастую непрозрачным и не самым приятным рынком краткосрочной аренды. Они помогают нам избежать встреч с «средне плохими» и «совсем плохими котами».
Виды «котов» в мире посуточной аренды
Хорошие «коты»: гарантия приятного опыта
Эти арендодатели, как правило, с любовью и заботой относятся к своему жилью и гостям.
Новички (1-2 года на рынке, 1-7 квартир)
Эти люди недавно начали сдавать жилье. Часто у них есть основная работа, а квартира досталась от родственников или друзей. Они очень трепетно относятся к отзывам и стремятся угодить каждому гостю.
Плюсы: Квартира обычно чистая, свежая и хорошо оборудованная, владельцы стараются изо всех сил.
Как определить: В профиле всего несколько объектов, объявления могут быть недавними, отзывов немного. Рейтинг, как правило, высокий — 4,7+.
По моим наблюдениям, такие арендодатели часто встречаются в новостройках и современных жилых комплексах.
Средние арендодатели (25-80 объектов в Москве, 15-40 в регионах)Эти игроки уже подросли, наладили бизнес-процессы, стандарты уборки и заселения, но еще не превратились в бездушные «потогонки» с сотнями квартир.
Владелец обычно лично контролирует процессы. Кто-то следит за отзывами, и иногда можно даже найти контакты руководителя, чтобы решить вопрос.
Плюсы: Есть стандарты обслуживания, квартиры в хорошем состоянии, отлаженная система заселения/выезда, можно договориться о скидках. Менеджеры не завалены сотнями звонков, можно выстроить личные отношения. Много объектов в разных районах — в следующий раз можно забронировать через WhatsApp.
Они решают большинство вопросов и являются оптимальным выбором, если вам нужно часто арендовать жилье.
Как определить: В профиле не более 70-80 квартир. Рейтинг не ниже 4,5. Автор отвечает на отзывы. В комментариях нет или мало тревожных сигналов.
Средне плохие «коты»: опыт на троечку
Эти арендодатели не так приятны, как хорошие, но иногда они — единственный доступный вариант. Они могут предоставить сносное жилье, но с оговорками.
Опытный арендодатель на 5-10 квартир
Они давно на рынке. У них есть постоянные клиенты, и они работают в привычном, расслабленном темпе. Могут быть не очень ответственными в вопросах бронирования и уборки.
Плюсы: Если вы найдете подход (например, понравитесь им) или они увидят в вас потенциального постоянного клиента, могут быть весьма любезны.
Минусы: Качество уборки и состояние квартиры часто хромают. Обычно экономят на клининге. Могут предлагать скидку, если вы откажетесь от уборки. Новым клиентам такой подход может не понравиться.
Как распознать: В профиле немного квартир, но много отзывов, рейтинг около 4,5. Объявление висит годами, в отзывах нет явных красных флагов.
Совсем плохие «коты»: опыт, которого стоит избегать
Эти «странные» арендодатели могут превратить ваше проживание в кошмар. С ними нужно быть крайне осторожным или, что лучше, вообще не связываться.
Крупные компании-«потогонки» (более 100 квартир в Москве, 60-70 в регионах)
Такими компаниями часто управляют удаленно, владельцы давно отошли от дел. Наемные менеджеры работают ради бонусов. Основной фокус — агрессивный маркетинг и приток новых клиентов для оборота денег, а не на удержание старых.
Обратите внимание: Сколько стоят колеса на Rolls Royce, как у Давидыча. За эти деньги можно купить квартиру в Питере.
Квартиры эксплуатируются до полного износа — проще снять новую, чем ремонтировать старую, персоналу недоплачивают и т.д.Минусы: Квартиры в убитом состоянии, постоянные проблемы с чистотой, грязь, ветхость. Могут обманывать при бронировании — даже предоплаченное жилье могут сдать другим, если те хотят остаться на 3-4 дня.
Как определить: Рейтинг ниже 4,5. В отзывах масса жалоб на качество уборки и состояние квартиры — «все сломано», «квартира убитая», «нас выселили с предоплатой».
Странные личности
Посуточную аренду ведут самые обычные люди, входной порог в отрасль очень низок — даже сантехник может снять пару квартир и начать «бизнес».
Как распознать: Очень низкий рейтинг (менее 3), сверхнизкая цена, множество негативных отзывов, особенно о чистоте. Возможны случаи откровенного мошенничества.
Реальные истории из практики:
Ловушка в Ростове-на-Дону
Частник в Ростове предлагал недорогие апартаменты — всего 800 рублей за ночь. На фото все выглядело прилично, но после внесения задатка гостей встретил настоящий свинарник. Грязь, разруха — от квартиры с фото не осталось и следа. Деньги обещали вернуть «завтра», но, как вы догадываетесь, это «завтра» так и не наступило. В итоге — ни денег, ни жилья.
Капрал и его ценовой трюк
Бывший израильский капрал выставил (по его словам) квартиру за 1500 рублей в сутки. Очень низкая цена для центра Ростова. Но при заселении выяснялось, что цена указана за одного человека, а не за всю квартиру. Чем закончилась история — неизвестно.
Зеленые флаги хороших «котов»
Рейтинг на Авито 4,5-4,6+. Все отзывы положительные, но их не очень много. Обычно это признак новой квартиры без истории.
Новый дом. Новый дом чаще всего означает новую квартиру.
На фото представлены все помещения: комната, ванная, кухня, туалет.
На фото нет личных вещей: детских игрушек, предметов обихода хозяев.
В негативных отзывах (если они есть) не упоминается плохая уборка, проблемы с возвратом залога, пятна на матрасах или постельном белье.
Жалобы на немытые полы я бы не считал серьезным сигналом — это часто субъективно.
Негативные отзывы без серьезных претензий — например, отсутствие открывашки для бутылок или мелкие неисправности вроде сломанной ручки или неработающего телевизора.
Красные флаги средне плохого опыта
Много (30+) исключительно положительных отзывов при большом количестве квартир в профиле. Такого не бывает. Супер-арендодатели есть, но у них обычно 5-10 объектов.
Рейтинг в диапазоне 4-4,5.
Квартиры в старых домах (хрущевках) — выше риск конфликтов с соседями, которые недовольны таким бизнесом.
В негативных отзывах упоминается среднее состояние квартиры: «квартира старая», «плохие трубы».
Есть замечания по поводу тараканов, клопов или пятен на постельном белье.
Красные флаги красных флагов: Совсем плохие «коты»
В отзывах упоминаются тараканы, постельные клопы, комары.
Странные фотографии — например, ванная в типовой квартире снята так, что ничего не разобрать, или фото всего 2-3.
Рейтинг ниже 4.
Много комментариев типа «Залог не вернули».
Отзывы о том, что приехали по брони, а квартира уже сдана другим.
Масса жалоб на грязь, заляпанные кровати, сломанные вещи, вплоть до формулировок «квартира убитая» и других крепких выражений.
Этапы аренды квартиры
1. Поиск квартиры лучше всего начинать с сайтов онлайн-бронирования.
Авито: Основная площадка, здесь сосредоточена львиная доля объявлений. Для бронирования нужна регистрация и предоплата.
Sutochno.ru: Здесь представлено около 60% рынка, так как условия для арендодателей строже. Например, за срыв брони владельцу грозит штраф в размере стоимости проживания, что многих отпугивает.
Островок: Регистрироваться здесь могут только ИП, что сильно сужает выбор. Большинство игроков рынка работают в «серой» зоне, поэтому на Островке вариантов меньше.
Циан: Популярен в Москве, но в регионах используется реже, поэтому информация может быть неполной. Для столицы полезен, для других городов — не в приоритете.
Учитывайте, что самые низкие цены обычно на Авито, и они могут сильно меняться в зависимости от дат и количества гостей.
2. Изучите рейтинги. Выбирайте квартиры с оценкой не ниже 4,5.3. Внимательно прочитайте негативные отзывы (если они есть) на предмет красных флагов и красных флагов красных флагов.
Напомню:
Жалобы на грязь, тараканов, «убитую» квартиру — это Красный флаг красных флагов.
Много (30+) только положительных отзывов при большом количестве квартир в профиле — Красный флаг.
Комментарии о немытых полах — не флаг.
Комментарии о том, что квартира старая — не флаг.
Отказ в регистрации — если таких отзывов немного, это не красный флаг (ситуации бывают разные).
Если есть возможность, старайтесь выбирать новостройки — можно в фильтрах выставить этажность дома от 12 в регионах и от 17 в Москве.
4. Будьте внимательны при бронировании. Если вы едете на неделю или две, бронируйте на 1-2 дня, чтобы оценить квартиру вживую и понять, соответствует ли она ожиданиям.
Как правило, вы всегда можете договориться с арендодателем о продлении и попросить его заблокировать даты в календаре под вас.
Важный момент:Несмотря на цифровизацию, это все равно отношения между людьми. Вы почти всегда снимаете квартиру у частного лица. Они тоже нервничают и не знают, чего от вас ждать. Поэтому ваша цель — произвести хорошее впечатление и не демонстрировать «красных флагов» со стороны клиента.
Красные флаги клиентов для арендодателей
- При бронировании не стоит спрашивать документы на квартиру и паспорт арендодателя. Площадки онлайн-бронирования сами строго проверяют документы;
Все мошенники работают в сфере долгосрочной аренды — там суммы в разы выше.
Подобные вопросы вызывают раздражение и подозрения, и вас могут внести в общий черный список нежелательных клиентов.
- 99% арендодателей при заселении попросят сфотографировать ваш паспорт. Конфликт и отказ на этом этапе вызовут подозрения, что может привести к отказу в заселении и занесению в черный список.
Фото вашего паспорта никому не нужно, дальше менеджера оно не уходит и обычно удаляется с телефона раз в 1-2 недели.
Чёрный список клиентов для арендодателей
В каждом городе существуют многочисленные чаты участников рынка посуточной аренды — от районных до общегородских. Если вы даже просто грубо общались или, с точки зрения арендодателя, вели себя некорректно, ваш номер телефона могут отправить в такой чат с пометкой «не принимайте». К сожалению, такова реальность.
Например, фразы:
- Можете показать документы на квартиру?
- Можно ваш паспорт?
- Я никому не дам сфотографировать или скопировать мой паспорт, я его вообще не покажу!!!
Могут стать причиной для такого «черного списка».Многие используют сервисы вроде GetContact и NumbMaster, чтобы помечать номера телефонов проблемных или подозрительных клиентов. Эти сервисы позволяют ставить теги: «проблемный клиент», «цыган», «скандалист» и т.д. Даже без брони, в случае конфликта, ваш номер могут так отметить.
Эти теги видны всем пользователям сервисов. Если на вашем номере много негативных пометок, вам могут отказать в аренде.
Хотя такие теги можно удалить, сам факт их удаления тоже выглядит подозрительно. Арендодатели могут решить, что вы пытаетесь скрыть свою репутацию, и это снова сыграет против вас.
Поэтому самый верный путь — общаться максимально вежливо, не давить на арендодателя и не давать поводов для негативных оценок, чтобы не создавать себе проблем при будущих арендах.
Если следовать этим правилам и знать, на что обращать внимание, аренда квартиры станет приятным процессом, а проживание — комфортным.
Желаю вам приятного отдыха и удачных путешествий.
Больше интересных статей здесь: Путешествия.
Источник статьи: Как снять квартиру посуточно и не облажаться.