Идея инвестировать в грузинскую недвижимость по-прежнему будоражит умы многих. Приехав сюда впервые, люди часто поражаются доступным ценам: за миллион российских рублей действительно можно найти небольшую квартиру в курортном городке всего в двадцати минутах от моря. Первый порыв — срочно вложиться. Однако, исходя из личного опыта и наблюдений, хочу поделиться рядом веских причин, по которым стоит притормозить и все тщательно взвесить.
1. Рынок достиг пика и начал корректироваться
Около десяти лет назад цены на жилье в Грузии переживали настоящий бум. Квадратный метр, стоивший 200 долларов, через год мог подорожать до 250, а затем и до 300. Многие тогда верили в бесконечный рост. Однако сейчас рынок, судя по всему, прошел точку максимума. Цены начали умеренно снижаться, и есть серьезные опасения, что падение может стать более резким.
Этому способствуют два ключевых фактора. Во-первых, в стране наблюдается экономический спад, заметного притока капитала нет, а поток туристов сократился. В таких условиях фундамента для роста стоимости жилья просто не видно. Во-вторых, рынок перенасыщен предложением.
2. Перенасыщение рынка и падение доходности от аренды
Из-за ежегодного появления гигантских новостроек количество доступных для аренды квартир растет в геометрической прогрессии, в то время как число туристов, как уже отмечалось, не увеличивается. Это напрямую бьет по доходности.
Если еще несколько лет назад в высокий сезон можно было уверенно сдавать жилье за 60-90 долларов в сутки, то сейчас многие владельцы вынуждены опускать планку до 20 долларов за вполне приличные апартаменты, лишь бы привлечь арендаторов. Инвестиция в недвижимость с целью сдачи становится все менее рентабельной, и, возможно, мы еще не видели дна в этом падении.
3. Геополитическая неопределенность
В стране сохраняется довольно нестабильная обстановка. Безусловно, для обычного туриста это часто незаметно, но когда речь заходит о долгосрочных и крупных вложениях, подобные риски выходят на первый план.
Конечно, стопроцентных гарантий стабильности нет ни в одной точке мира. Однако в Грузии уровень этих гарантий, на мой взгляд, несколько ниже из-за сложной ситуации примерно на трети государственных границ, статус которых остается не до конца определенным.
4. Качество строительства оставляет желать лучшего
Раньше я часто критиковала российских застройщиков за качество современных домов эконом-класса. Но то, что я увидела в Грузии, заставило меня пересмотреть свои стандарты.
Даже дома, позиционируемые как элитные, зачастую выглядят так, будто проект составлялся на ходу: расположение стен и дверных проемов кажется случайным, а строительный уровень, судя по всему, был для рабочих незнакомым инструментом. Повсеместно встречаются щели, кривые углы, откровенно дешевые материалы. Просмотрев несколько десятков новостроек в поисках жилья, я не увидела исключений. Отдельно стоит упомянуть серьезные вопросы к сейсмоустойчивости таких построек.
5. Ненадежность застройщиков и проблемы с документами
Был период, когда в Грузии действовали очень строгие правила для девелоперов, затягивающих сроки сдачи объектов. Покупать квартиру на ранней стадии строительства было относительно безопасно: если застройщик срывал сроки, его объект выкупали по низкой цене и быстро находили нового подрядчика на аукционе. Задержки редко превышали пару месяцев.
Но ситуация изменилась. Требования к строителям смягчились, контроль ослаб, и компании нашли лазейки, чтобы обходить жесткие нормы закона. В итоге по всей стране сейчас множество домов, которые годами стоят готовыми лишь на две трети.
Еще одна распространенная практика — формально незавершенные стройки, где люди уже живут, потому что им просто некуда деваться. Дом числится как строящийся, хотя квартиры в нем продаются и заселены.
В общем, ненадежность застройщиков — веский аргумент против покупки жилья в новостройках. Но и со вторичным рынком не все гладко. Со старыми квартирами часто связаны юридические проблемы: нелегальные перепланировки, самовольные пристройки и другие сложности с документами, которые могут всплыть в самый неподходящий момент.